近来，日本不动产研究所大中华区董事总经理林述斌在2024金融街论坛年会“2024楼宇经济开展论坛”上共享了日本泡沫时期决裂后商业地产转型的做法，着重国内开发商要向轻财物开展，就要进步运营才能，操盘才能，加大财物办理收入占比。

　　林述斌表明：“现在日本闻名的开发商比方三菱地所、三井不动产、野村不动产、东急不动产，他们的收益形式是1/3是出售的收益，1/3来自于他们持有的物业租金收益，还有1/3是财物办理费收入，财物办理收入占这个收入比重是很大的，即财物办理费收入与开发出售的收益是平等规划的。”

　　“这是一个开发商的杰出开展的形式的进化，也是供咱们国内开发商学习的当地。”林述斌称，国内开发商要向轻财物去开展，要通过运营才能、操盘才能赚财物办理费，REITs就成功地给传统开发商供给了很好的通道。它又赚了开发的钱，又赚了租金收益的钱，一起又赚了财物办理费的钱。

　　据林述斌介绍，90年代泡沫期之后，日本很多的不良财物处理需求一个通道，REITs商场应运而生。J-REIT在2001年两只股票上市，到现在走过了23年，中心有一些曲折，可是长时间较为安稳。尽管经历过2007年的金融危机、2011年的日本大地震，以及2020年三年的疫情，J-REIT都有过短期的动摇，但整体而言J-REIT开展较为健康。到2023年，J-REIT有58只上市股市，市值22万亿日元，折合人民币约一万亿元左右，为国际第二大、亚洲榜首大REIT商场。

　　林述斌着重，日本REITs商场的生长离不开立法。通过十年左右的探究，日本逐步完善了REITs立法。1995年，日本出台《不动产出资特定一起工作法》，在此根底上1998年日本又出台了《财物活动化法》，即“SPC法”。2000年5月日本将“SPC法”改为《财物活动化法》，该法促进了日本证券化商场诞生。2000年11月，日本出台了《出资信托法》，该法是日本J-REIT的根底法令，拉开了J-REIT的法令布置。

　　国际上通用的REITs有两个形式，“契约型+外部办理”或“公司型的架构+内部办理”。美国便是典型的“公司型+内部办理”的系统，日本选用了“公司型+外部办理”形式，而我国在现在法令系统下选用的是“ABS+公募基金”的形式。

　　据林述斌介绍，日本的REITs是公司型的，根本由原始权益人，大部分由一些前期的开发商、金融组织建立SPC（special purpose company）。这个SPC是公司制的，可是这个公司没有职工，只保留了一些内部的办理功能，比方董事会、股东大会。它有一个重要的特点是一切的运营都彻底托付给外部组织，所以财物办理组织在REITs里边起到非常大的决议计划效果。因为资管组织车牌的问题，我国的财物办理交给了券商、基金公司这些组织来做。其实这些具有金融车牌的券商、金融组织在房地产操作、运营方面的经历仍是比较短缺的。

　　榜首，商场活动性诞生于不良财物处理的时分，尤其是当财物价格有一些调整的时分，是适宜做REITs的时期。

　　第二，无论是政府部门、监管部门仍是产业界，我们要意识到房地产商场到了一个老练的阶段，就要更重视收益的剖析，从目标等各方面去健全系统，提高透明度，才能让商场完结合理、精确的出资判别。

　　第三，日本的长时间的量化宽松低利率，为REITs供给了非常好的金融环境，使得REITs的出资方和民间的开发商，都有一个非常好的、低的融资本钱，促进了REITs商场开展。

　　第四，房地产开发形式，即前述说到的日本闻名的开发商的三个“1/3”收益形式。